Contrato: cuidados na hora de assinar:

Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, fique atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor ou procure um advogado especializado. Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco. O documento deve apresentar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice e periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor), local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas - localização, metragem total, área privativa, comum, de garagem, etc.. e demais condições prometidas pelo vendedor.
 
 
  • Lembre-se: na compra de imóvel na planta, o contrato deverá informar também o prazo para o início e a entrega da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída nas cláusulas desse documento. O Memorial Descritivo deverá estar anexado ao contrato e informar tudo o que o imóvel deverá ter depois de pronto, inclusive, o que se referir ao acabamento. Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4.591/64 _ que dispõe sobre Condomínio, Edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão - habite-se. A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do adquirente.
 
Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento.
 
Identifique o nome do agente financeiro, quais as condições e prazos para o pagamento e a forma de correção dessas prestações.
 
 
  • Fique atento: antes de concretizar qualquer negócio, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas ou o Banco de Dados da Fundação Procon-SP, para se informar da existência de reclamações contra a incorporadora, construtora ou intermediadora/vendedora. Ao assinar o contrato, lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo as firmas de todas as assinaturas. Posteriormente, registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Compras: dicas que evitam problemas:

A primeira atitude do consumidor consciente é exigir a nota fiscal que é o único documento exigido para reclamar do produto ou exigir a troca. No caso de compras a prazo, verifique se o contrato está sendo preenchido corretamente. Também confira os dados quando receber o carnê de prestações. O atraso ou não recebimento do carnê não isenta o consumidor do pagamento das parcelas vencidas. Importante lembrar que o Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor o direito de desconto proporcional dos juros no caso de pagamento antecipado das parcelas do financiamento. Para evitar prejuízos na compra de móveis, o consumidor deve vincular o pagamento à data de entrega e exigir a nota fiscal. É recomendado que o consumidor analise o espaço disponível em sua casa para os novos móveis antes de comprá-los. "Se o móvel não couber no espaço disponível em sua casa, o fornecedor não é obrigado a trocar o produto", alerta. O frete e a montagem só podem ser cobrados mediante aviso antecipado ao consumidor. O Prazo de reclamação é de 90 dias.

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Locação Residencial:

O contrato de locação residencial deverá ser efetuado pelo prazo mínimo de 30 meses, pois só assim o locador terá direito a denuncia vazia, ou seja após o término do contrato o mesmo poderá pedir o imóvel de volta sem necessidade de alegar os motivos pelos quais quer a retomada do imóvel. Nos contratos com menos de 30 meses o locador somente poderá pedir o imóvel se justificar para o juiz quais os motivos pelos quais quer o imóvel de volta (uso próprio, para uso de descendente, etc..)
 
Para ser locador não é necessário que seja o proprietário do imóvel.
 
Durante o prazo estipulado no contrato o locador não poderá reaver o imóvel alugado. O locatário, porém, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção do tempo contratual restante.
 
  • Cálculo: valor do aluguel dividido pelo tempo contratual total multiplicado pelos meses ainda restantes para o término do contrato.
Para a devolução do imóvel o locatário deverá notificar o locador de sua intenção com o prazo MÍNIMO de 30 (trinta) dias de antecedência. A notificação deverá ser,obrigatoriamente, por escrito.

Venda do imóvel durante a locação:

O adquirente poderá reaver o imóvel locado dentro de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso de compra e venda, desde que o contrato não esteja por tempo determinado e nem contenha cláusula de vigência da locação em caso de venda do imóvel. O locatário terá necessariamente, de ser notificado da intenção do comprador ou promissário na retomada do imóvel.
 
Em caso de separação de fato ou judicial, divórcio ou separação de sociedade de fato a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Neste caso o fiador antigo para se desonerar deverá proceder a notificação do fiador e acompanhar para que nova garantia seja prestada. Caso nova garantia não seja apresentada, o locador poderá despejar o cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel por não estar resguardada a locação.

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É importante você saber:

Se o imóvel pertencer a um casal ou a mais de uma pessoa, todos deverão comparecer ao ato da assinatura da escritura, fisicamente ou através de PROCURAÇÃO POR INSTRUMENTO PÚBLICO, apresentando certidão da mesma datada de no máximo 30 (trinta) dias (Exigência da Corregedoria de Justiça do RJ). A única exceção a esta regra é o caso de CASAIS sob o regime da Separação Total de Bens, quando apenas o cônjuge proprietário precisará assinar a escritura. 
 
Se o imóvel pertencer a uma pessoa menor de 18 anos, a incapaz ou ausente, deverá tal vendedor ser representador por tutor ou curador nomeado judicialmente, o qual deverá apresentar comprovação de seu estado de representante legal. OBS. Desde 2002 não existe mais a figura do menor de 21 anos e maior de 18 anos, que necessitava comprovar emancipação, casamento ou diploma de curso superior para assinar escritura pública. 
 
Se o imóvel pertencer a pessoa residente no exterior, esta deverá apresentar Procuração por Instrumento Público, lavrada na Embaixada/Consulado do Brasil no respectivo país ou lavrada em cartório do país outorgante e, posteriormente, deve ser traduzida oficialmente.
 
Se o imóvel pertencer a um Espólio ou Massa Falida, deverá ser apresentado um Alvará Judicial expedido pelo Juiz do Inventário ou Falência, autorizando a alienação (venda) do bem. 
 
Se o imóvel pertencer a portador de defeito físico que o impeça de assinar ou a analfabeto, será necessário instrumento assinado a rogo e sob fé pública do Tabelião, com a respectiva impressão digital. 
 
Se o imóvel for foreiro a alguma instituição pública ou mesmo privada, será necessário obter certidão autorizativa junto a ela, com consequente pagamento de LAUDÊMIO , taxa esta que poderá variar entre 2 e 5% do valor da transação. Trata-se de procedimento complicado para o leigo, e que normalmente é feito por Despachante credenciado. Em caso de dúvida, consulte-nos. 
 
SÓ É CONSIDERADO DONO DO IMÓVEL O DETENTOR DO TÍTULO DE PROPRIEDADE DEVIDAMENTE REGISTRADO NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE.
 
Se você não registrar sua escritura, dívidas do antigo dono do imóvel poderão causar penhora ou mesmo leilão do seu imóvel. Logo após receber a certidão e o traslado de sua escritura, dê entrada no Registro de Imóveis competente.